買屋四步曲

買屋第一步﹕知己知彼

「預先合格」與「預先批準」有別

打算買屋的朋友,通常還未去找屋之前,都應該先到貸款機構去詢問一下貸款條件,順便進行預先批核。

預先批核分成兩種,第一種是「預先合格」(PREQUALIFICATION),第二種是「預先批準」(PREAPPROVAL)。兩者是很不同的。

「預先合格」是一個比較簡單的過程,貸款機構只要求您供給基本的個人財務資料,包括您的收入與債務,然後為您計算出您可以獲得的貸款金額。貸款機構並不要求您提供收入證明,也不會去查證,甚至連您的信用報告也不會去索取。因此,貸款機構發出的「預先合格」信件,只是很初步的顯示您可能獲得的貸款金額。

「預先批準」要求比較嚴格,不單您要提供個人財務資料,貸款機構也會作一定的查證,包括分析您的信用報告,然後按您準備使用的貸款項目,給您一個相當確實的貸款金額。將來只要您的財務情況沒有重大改變,都應該可以順利獲得貸款。

做這步功夫,主要是給自己一個貸款金額範圍,也給賣家一個安心,所以我建議您爭取效用較高的「預先批準」。

查閱自己信用評分

生活在美國,每個人都有自己信用記錄,包括過去貸款還款、破產欠稅等資料,由三家主要信用記錄公司收集。當您向銀行申請信用卡或貸款,甚至找尋工作和申請租屋時,都可能被查驗信用記錄。

由於銀行要處理大量貸款申請個案,多不願意花費時間去詳細分析每個申請人的信用報告,往往要求貸款人信用評分(Credit Score)超過某一數字,才會進一步考慮申請。

最常用的信用評分系統叫FICO,三家信用記錄公司都採用,但由於每家公司的信用資料都可能不同,同一個人的評分都會有少許差別。一般分數由三百六十五分至八百四十分之間。超過六百六十分,已被視為良好記錄,低於過六百分,便算為不太理想,不過每家銀行的衡量標準不一樣,所以不能一概而論。

FICO分數過去是不公開的,但現今大家可以直接向FICO訂購,在互聯網上即時查閱自己在三家信用記錄公司的評分,並同時取得信用報告。報告上詳細分析您信用評分內容,與及增加評分的方法,您可以利用其「評分模擬系統」(Score Simulator) 去計算每一個方法可為您增加評分之數目。該網址為www.myfico.com 。大家不妨在申請信貸前先查閱自己信用報告與評分。

為新僑設的信用評分

由於缺乏信用歷史,一向新移民、低收入家庭或年青人都不容易取得貸款或信用卡,傳統的信用評分系統無法為他們計算出評分。但因為他們取不到信用卡或貸款,便無從開始建立信用記錄,所以是一個惡性循環。估計全美有超過五千萬人因信用記錄不足,而沒有信用評分。

全國最大的信用評分機構FAIR ISSAC,最近宣布一項新的計算評分方法,是特為這類缺乏一般信用記錄的人士而設。它會用一些「非傳統」的資料,例如﹕銀行帳戶資料、公司分期付款還款記錄等。將來還會加上交付租金記錄等其他資料。FAIR ISSAC利用這些資料,提供信用評分,分數也是由150至950。

目前該評分只供應商家,暫時消費者自己未能查閱,但短期內會開放給一般消費者。估計五千萬沒有信用評分的人當中,有二千五百萬人會因此獲得信用評分,對信用卡公司來說,能夠大量增加信用卡客戶當然是個好消息,對新移民讀者也是個好消息。要查閱該信用評分資料,可到www.myfico.com,然後進入BUSINESS SOLUTION。

如何取得免費信用報告

西部十三個州的居民在零四年十二月開始,每十二個月可以免費取得一份自己的信用報告,是包括三家信用記錄公司的資料。現在有關部門已經宣布要求信用報告的聯絡資料。

最方便是利用互聯網申請,網址是www.annualcreditreport.com  ,亦可以打電話申請,電話號碼是1-877-322-8228,用郵件索取可先到以上網址下載申請表,然後寄到﹕Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281,十五天後便會收到信用報告。

索取報告時,您需要供給姓名、出生日期、社安卡號碼、現今地址。假如您在過去兩年曾搬家,便要供給過去地址。在網上索取的話,會被問及需要那一家信用記錄公司的報告,您是可以要求全部三家記錄公司的報告,之後您會自動被帶到那家公司的網址,上面會要求您回答一些與您個人信貸有關的問題,以確定您的身份,然後您便可直接在網上看到信用報告。

在要求信用報告的過程中,您可能被要求考慮購買一些與審查信用記錄有關的服務,這個免費的報告當然會令信用記錄公司生意減少,所以它們會用盡辦法向您促銷其他要收費的產品,請大家留意。

信用評分與利率的關系

信用評分(Credit Scores )反映了信貸風險(Credit Risk),所以有些銀行對不同信用評分的客戶,給予不同的利率。最為貸款機構使用的信用評分系統,簡稱為FICO,它的網址上顯示了信用評分對利率的影響﹕信用評分在七百二十分以上,信貸利率最低,目前三十年固定貸款利率為六點二;可是,假如信用評分只有六百二十點,利率便高達八厘。不過,目前即使借貸機構加高了利率或費用,都無須通知貸款申請人。

布殊總統簽署的「公平與準確信用法案」,其中一項內容,是規定借貸機構如果因信用評分問題,而要將貸款利率或費用加高,必須通知貸款申請人。

這項新例的目的,是讓消費者更了解自己得到的貸款利率。假如知道利率因信用評分較差而增高,便可以取自己的信用報告檢查一下,然後如果報告上的資料有錯漏,便可以及早更正。有些朋友也許會考慮先設法將自己評分調高,才去申請借貸。

 你可以借到多少房屋貸款?

準備到銀行作房屋貸款時,如何知道自己可以借到多少錢呢?銀行借出貸款給客戶,當然先衡量借款人的還款能力。銀行首先計算第一個還款能力的比例,就是按借貸人交稅前的收入,來計算住屋費用的比例。

所謂住屋費用,是包括PITI四個金額。P是本金還款、I是利息、T是物業稅、I是保險。收入越高,能夠負擔的PITI金額便越高,借到的貸款金額便越高。通常銀行要求比例是百分之二十八至三十三之間,即如果稅前收入是每月三千元,PITI的金額便不能超過三份之一,即一千元;當減去物業稅及保險,便是每個月可以還款的金額。然後按貸款的利率,就可以計算出可以借到的貸款金額。

除了以上住屋費用比例外,銀行也會考慮全部債務的還款比例,就是PITI費用外,尚要加上其他債務還款金額;有關比例通常是不會超過四成。

除了上述兩個比例外,銀行也會考慮大家的頭款及信貸紀錄。所以,在大家尚未找屋前,最好先找銀行或貸款經紀,來計算可以借到的金額,然後發出一封預先批核信。     

買屋第二步﹕選用賢能

應該用「雙重代表」嗎? 

有意購買屋者,最好有一位經紀作自己的代表,若賣方已有一位經紀,而買方與該經紀接觸時覺得相當投契,那麼買方是否可以與賣方一起共用同一位經紀?

 當買方同時任用賣方的經紀代表自己,這位經紀便稱為「雙重代表」(Dual Agent)。如果買方願意接受該經紀作為雙方代表,便屬於是合法,但該代表必須準備一份DA-11表格,在表格上列明他是雙重代表,他有責任為買賣雙方盡力服務;當買方簽了DA-11表格,他的代表性便生效。

 至於「雙重代表」對買賣雙方是否一件好事,在買賣雙方議價或談論其他條件時,這位雙重身份代表,究竟是站在賣方利益立場、或買方利益立場?例如,賣方叫價四十萬元,但卻告訴Agent知道,即使三十五萬元也會出售;而買方討價還價時,會向這位Agent查詢,還價三十八萬元是否恰當;在此種情況中,這位代表會如何回應?因為不論他如何回答,都會偏向其中一方,他只能保持中立,甚麼話都不說,但這樣又變成沒有盡力幫助買方。由於他的佣金是由賣方支付,大多數「雙重代表」都會偏向賣方,而且賣價越高,他的佣金也越高。

 明白此道理,大家就知道「雙重代表」,通常是對買家不利,正如一個人不可以服事兩個主人一樣,所以買屋時最好避免使用「雙重代表」。

賣屋找代理的建議

一般人賣屋時,都會找一位地產代理幫忙,這位代理對大家賣屋是否順利,是有很大影響。所以找到一位好的代理,是相當重要。至於如何尋找一位好代理,就是先在住屋所在地區內尋找。通常每個Agent都有他們熟識的地區,應盡量找當地的代理,例如留意區內最常見的代理名稱;或向鄰居查詢,由他們介紹所用過而覺得好的代理。

最好先找兩、三個代理,然後與他們逐一見面商談。這個過程一如僱主聘用員工前的見工問話情況一樣。當與代理見面時,應問及他們擔任代理多久,過去一兩年在該地區內賣出了多少房屋,目前手上仍有多少Listing,他將來如何協助你賣屋,包括花多少時間作Open House,用甚麼方法來作廣告宣傳,更應問及他對區內房地產意見,你的房屋售價應是多少?最重要是由他解釋因何訂出此價目。

不過,大家未必要任用那位給予價格最高的代理,最重要是價格要合理。最後,你以後的一段日子,都要與該代理合作,你一定要覺得可以與他相處,亦都要考慮與他是否合拍。

買屋第三步﹕擇木而棲

選擇地點

「地點」是選擇物業最重要的考慮因素,直接影響將來房子升值的空間。物業所在地區的中小學學校的成績尤其重要,應該向房屋代理查詢,互聯網上有一個網址 www.greatschools.com  可為您提供詳細資料。此外,要了解該區的治安情況,可向警察局查詢資料。選擇房子,還要了解周圍鄰居環境,最好是在不同時間親自到當地觀察,以確定是否適合本身家庭。 

選好房子後,在買賣仍未正式成交這段時間,有不少需要辦理的事情,包括向貸款機構遞交申請文件,和找職業房屋檢驗師檢查房子。這些細節,房地產代理都應該為您作提點。 

 AS IS 賣屋依然有責任風險 

房地產市場旺盛的時候,一些賣主會要求所謂「AS IS 」條款,用意是賣主對該物業不提供任何保證,買主要小心檢查物業情況,自行負擔風險。這種AS IS 賣屋條款,是否真的讓賣主不用對物業承擔任何負責,讓所有風險都由買主承擔呢? 

原來所謂AS IS,並不代表賣家主可以完全不負擔任何責任,大多數州都有立例,規定住宅物業買賣即使是用AS IS條款,賣主依然有責任將房屋的「已知狀況」或問題,向買家報告清楚,負責的地產經紀都會幫助賣主,利用特定的表格文件,詳細地將需要申明的問題記錄下來交給買家。假如賣主知情不報,隱瞞房屋本身缺點和問題,即使合約訂明為AS IS,賣主依然會有法律責任。

 為了令自己了解房屋是否有問題,和確保買賣過程順利,賣主都應該考慮在賣屋前,預先找專業檢查員檢查物業情況,包括檢查白蟻。從買主的角度來說,即使賣主已經提供檢查報告,都應該自己再找專業人士檢查房屋,尤其是以AS IS方式交易,更應自己檢查清楚。

 千萬不要忽略房屋檢查

 大家所購買的房屋,可能是一生中最大的投資,所以即使看到一所很喜歡的房屋,也要找職業驗樓師(Home Inspector)來檢驗清楚,才決定是否成交。

買賣房屋的合約當中,買家有權提出一項要求,就是先由職業驗樓師作檢驗,這個條款稱為Contingency。較早前地產市道狂熱,一些買家為了爭取買到房屋,寧願放棄Contingency權利,結果是相當吃虧。

在加州,驗樓師是無需具備專業執照,但他們有一個協會,稱為美國驗樓師協會;此外,也有一個加州房地產檢驗協會,大家可以上網址查詢他們的會員,網址分別是:www.ashi.org及www.creia.com

驗樓師應為客戶將全間屋,從地基到屋頂,由外至內檢驗清楚,報告中應具備房屋結構,各種機械如冷暖氣、熱水爐、水電系統等;若有問題,報告會列出修理費用,大家便應與賣主商討,究竟由那一方負擔有關維修費用。   

除了由驗樓師檢查外,因為美國的房屋以木材建造,應找專家檢查白蟻情況,若房屋被白蟻損毀,就要修理及滅蟻,然後取回一份Termite Clearance證書。一些貸款銀行規定必須有這份證書,才願意作出貸款。

查清楚「業主聯會」

最近一位朋友買了一個「共渡」,成交之後不久,發覺「業主聯會」(Homeowners Association)原來早已通過,每一戶都要將窗門更換,費用達到四萬元。這位朋友原來是向熟人購買這個物業,因此事先沒有小心查清楚。

過去五年新建的房屋,八成有設立「業主聯會」。這個組織根據「條約與限制」(CC&R)賦予的權力,執行各樣規則,通常包括﹕是否可養小動物、房子外牆顏色,是否可以有天線、加建工程等。好處是房屋外貌與維修都有準則,但是壞處是個別業主喪失部分自主權。

購買有「業主聯會」的物業,事先要查清楚聯會的規則和月費,並取得聯會的開會記錄(Minutes),看清楚面對什麼問題。此外,也要查清楚聯會財政狀況,通常健康的聯會大部分業主都按時繳交月費,聯會儲備起碼是月費的兩至四成。

上述這位朋友如果事先有查一下聯會開會記錄,一定會發覺將要花這筆費用,現在即使以「故意隱瞞」理由找律師控告前業主,也未必可以取回公道,起碼要花一大筆律師費。

「共渡」貸款要注意出租比率

由於房地產價錢大幅上升,許多人喜歡購買「共渡」(CONDO);通常一個CONDO區內有幾十家甚至幾百家住戶,在辦理購屋貸款時,有時會遇到一個情況,就是貸款銀行拒絕提供貸款,或將利率提高,原因是該區內太多CONDO是出租物業。

原來聯邦政府的貸款機構,包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC,都有規定同一個區內的CONDO不可超過30%是出租的。由於大部份固定利率房屋貸款都是由聯邦政府的貸款機構提供,這個出租比率限制對購買CONDO的朋友相當重要。

即使出租比率低於30%,有些銀行在出租比率超過25%已經要增高利率,因為恐怕將來貸款賣不出去,加上太多投資者業主,可能將來不肯增加月費去作維修,令區內CONDO價值下降。歷史證明,出租率高的CONDO區銀行要接收(FORECLOSE)的機會較高,所以銀行認為這類貸款風險比較高。

大家購買CONDO之前,都應該向業主聯會查清楚出租比率,假如超過10%是出租的話,便要小心考慮。

買屋第四步﹕水到渠成

在選擇好房子後,便要開始辦理貸款。您可以回到發出「預先批準信」的機構,您亦可以選擇其他機構。有些人喜歡自己向銀行申請貸款,但最好到幾家銀行去查一下貸款條件。比較方便的是聘用貸款經紀,但最好是由朋友介紹相熟的經紀。由於買屋有規定成交日,貸款必須在一段時間內完成,故聘用信得過的經紀是很重要的。

房屋貸款經紀與銀行的分別

大家借錢買屋,或為房屋貸款作重貸時,都要找一間貸款機構來辦理。與房貸有關三種機構的英文名稱,都是以「B」字作開端。

第一是房貸經紀(Mortgage Broker)、第二是房貸銀行(Mortgage Bank)、第三是一般銀行(Banks) 。

至於三者之間有那些分別?有那些長短處?原來房貸經紀本身並非貸款機構,但它與多家銀行或貸款機構有聯繫,好處是可以在不同貸款機構當中,為客戶找到適合的貸款;而壞處是有小部份經紀,經營手法有問題,可能手續費高昂,甚或最後做不成貸款。所以用房貸經紀前,最好先諮詢用過的人,確定該公司是誠實及做事妥當。

房貸銀行本身是貸款機構,但他們做完貸款後,便會百分之一百將有關貸款賣給其他投資者或政府,令客戶將來與他們沒有業務上關係。房貸銀行的好處是可能產品較多元化,而且他們只做房屋貸款,通常都相當專業。

普通銀行或儲貸會,當然會提供房屋貸款,有時他們會把有關貸款賣出,但也有可能將貸款留在銀行內。所以,當他們要推廣某類貸款時,會把申請條件變得靈活;但缺點是只有他們自己銀行的產品,令客戶選擇的機會減少

做房貸時不要報假資料

申請房屋貸款當然要提供各樣的個人財務資料,包括收入、資產、債務等。即使該貸款是所謂不查核收入的貸款,大家亦需要填寫收入資料。有一些貸款申請人為了得到貸款,或者有一些貸款經紀,希望可以幫助客戶成功申請貸款,就會在貸款申請表上填寫虛假資料,包括誇大收入、隱瞞債務、虛報頭款來源,或者將出租物業報為自住等。有一些不良經紀,還替申請人提供假的收入證明。

在辦理房貸的時候提供虛假的資料,是可能有嚴重的後果,這些的後果是需要由貸款申請人來承擔。由於銀行存款是由聯邦政府保證,任何欺騙銀行的行為,都會涉及聯邦法例。被發現虛報資料,銀行是有權要求馬上清還貸款,甚至會被民事或刑事起訴。

有些銀行會在貸款的時候,要求申請人填寫一分稅局第4506號表格,這一分表格是授權銀行向國稅局拿取申請人過去的報稅記錄,來與申請人在申請表上所填寫的收入作比較。雖然銀行未必一定會拿取申請人的記錄,但是若申請人虛報收入資料,是有可能會被發覺。所以最好在申請貸款時,要如事實報上。

「小額」與「大額」房屋貸款

八成以上房屋貸款其實都是由聯邦政府屬下貸款機構借出,銀行多是作中介角色,以上「小額」金額便是由政府規定,只有「小額」貸款才能賣給政府,「大額」貸款要由銀行自行保留,或賣給私人投資機構。「小額」貸款利息由於有聯邦政府作後盾,利率比較低,比其他所謂「大額房屋貸款」(JUMBO LOAN)低0.25-0.5%,甚至可以三十年固定不變。但是,「小額」貸款批核比較嚴格,尤其在「收入證明」和「頭款來源」方面,都有清楚規定。「大額」貸款批核較有靈活性,但較難取得優惠的固定利率。

「小額貸款」最高金額每年都會稍為提高,由2018年開始,一個單位的住宅,最高貸款金額是$424,100,兩個單位的住宅貸款金額是$543,000,三個單位是$656,350。

假如貸款金額稍微超過「小額貸款」限額的話,貸款人可以考慮將貸款分為兩個貸款,第一貸款不超過以上限額,第二貸款就是淨值貸款。即使第二貸款利率稍高,整體來說平均利息支出可能比一個「大額貸款」為低。

將房屋貸款一分為二(Piggy-Back Loan)

以前做房屋貸款,通常只能借到屋價的八成,而現在則只要有百分之三的頭款,便有可能借到高達屋價百分之九十七的貸款。但當借款超過屋價的八成,貸款機構一般都規定大家要買一種叫做私人貸款保險(PMI),保費最少是貸款金額的半個百分點,即借二十萬貸款,PMI的保費一年就要一千多元以上。

要避免PMI,借款又要超過屋價的八成,就要考慮將貸款一分為二,分成第一及第二貸款。第一貸款不超過八成,就避免了PMI,而其餘的貸款金額,就採用一個第二貸款方式,就沒有PMI。可是,第二貸款的利息,當然會比第一貸款為高。

究竟用一個貸款而買PMI、或多付利息而分為兩個貸款避免PMI,那一種有利?就必須計算後才能作出決定。分開兩個貸款,如果第二貸款所要多付的利息,是比PMI的保費為低,當然是分開兩個貸款有利;何況利息是可以減稅,但PMI保費卻不能減稅。

鎖定房屋貸款利率

由於房屋貸款的利率,每日甚至每分秒都可以在變動,如果不鎖定利率,在將來完成貸款手續,要簽文件的時候,真正獲得的利率可能會有不同。

如果大家不鎖定利率,就即是選擇將利率變成浮動(Float)。完成貨款的時候,真正的利率可能比現在的高或低。若你不希望碰上這個風險,就一定要鎖定利率,現在大多數的貸款機構,都願意免費給你鎖定三十日利率。然而由於很多人辦理重貸,貸款機構和產權公司都很忙碌,很多時候三十日鎖定期是不足夠的,最好能夠鎖定四十五日。

鎖定之後,如果市場利率顯著下跌,那應該如何處之?貸款機構當然希望你不要改變計劃,但是作為精明的理財者,是沒有理由不向貸款機構要求降低利率的。

估值對房屋買賣很重要

大家向銀行借貸購買房屋,銀行都會指派估值師到您家中進行估值。估出的價值假如低於買價,銀行計算借貸金額便可能要降低,甚至可能令買賣不能完成。由於往往買賣合約內可能訂明,估值低於買價是買家可以退出合約的一個理由,估值不足對買賣雙方來說都不是一個好消息。

地產估值APPRAISAL並不是一個科學的程序,估值師會查閱起碼三間附近同類房屋的交易價錢,再按房屋面積等情況作出調整,然後得出一個估值,不同估值師得出的結果都不一樣。通常估值師估價時都會詢問買賣雙方議訂的價錢,在可能範圍內,估值師都會盡量接近議訂的買賣價。

對賣家來說,將房屋內外整理妥當,給予估值師一個良好的印象是最起碼的。有時地產經紀比估值師更熟悉該區市場狀況,賣家透過地產經紀,可以供給估值師一些有用的資料也是可行的。估值時,不妨要求地產經紀也在場,到時對估值師要客氣,但不必跟著他,也不應該試圖與估值師就房屋價錢討價還價。

向發展商貸款買屋

大家購買新屋,有時發展商會建議您通過某貸款機構借貸,往往這個機構是發展商的附屬公司,起碼是與發展商有密切關係。

向這個類構借貸應該注意什麼?

首先,聯邦法例規定,發展商不能硬性規定您必須透過這些機構辦理貸款,即是買屋者有自由選擇貸款機構,和產權保險公司和交收(ESCROW)公司。同時,發展商不能將不向它貸款者推高房價。

使用這類貸款機構的好處,是通常發展商都會給予優惠,例如﹕房子加建(UPGRADE)費用折扣,贈送傢俬或家具等。此外,由於發展商與貸款單位是同一個機構,辦理貸款可能有一些方便。

可是,大家都要看清楚貸款條件,由其是利率和費用,是否比一般貸款稍高。有時,羊毛出在羊身上,拿了發展商一些優惠,但要付出較高的利率或費用便不值了。

所以,即使發展商有推薦貸款計劃,也應該自己去一兩家銀行查詢,去比較一下發展商給予的貸款條件。

房屋貸款的「預繳帳戶」

有些讀者的房屋貸款供款內,包括預繳的物業稅金和房屋保險保費,這筆款項由貸款機構保管,並按時為借貸人繳付稅金保費。這種「預繳帳戶」或「代存帳戶」(Escrow Account)一旦開始,借貸人在貸款期內是無法要求取消的。通常貸款機構在稅金和保費之上,再增加約一成金額,理由是要保證有足夠的款項按時繳付稅金與保費,令銀行權益受到保障,但另一個原因是這種帳戶不付任何利息,為貸款機構帶來額外利潤。

法例沒有規定借貸人必須設立「預繳帳戶」,故這種安排完全是雙方自行同意的。要避免「預繳帳戶」,必須在辦理貸款時商議,有些銀行為信用記錄良好的借貸人或長期客戶免除該項要求。另一個避免設立「預繳帳戶」的方法,是在尋找貸款機構的過程中,避免要求這種帳戶的貸款機構。

政府規定「預繳帳戶」不可加收超過兩個月預繳金額,也規定每年要發出年結單,讓借貸人知道帳戶款項進出情況。借貸人如發覺帳戶出現問題時,應馬上向貸款機構查詢,法例規定機構要在二十天內給予答覆。

應選擇15年或30年房貸?

固定利率房屋貸款,通常分為十五年或三十年,利率以十五年貸款較低,與三十年貸款利率相差大約半厘。不要小看半厘息差,每十萬元貸款,利息差別每年便是五百元。

當然,十五年貸款每月供款較高,以十萬元貸款計算,每月供款比三十年貸款要超出約二百五十元。由於貸款時銀行按收入和與住屋有關的費用,來計算可以借貸的最高金額,有些家庭為了增加借貸金額,不得不選擇三十年貸款;有些家庭被迫選擇只有幾年固定期的利率,甚至浮動利率,去進一步減低每月供款。

有能力負擔較高供款的借貸人,都應該考慮十五年利率,除了貸款本身利率較低外,整體利息支出也低很多。十萬元房屋貸款,假定年利率為六厘,三十年內需付出接近十一萬六千元利息,比原來貸款金額還要高。假如使用十五貸款,以五厘半年息計算,每月多供二百多元,十五年內只付出四萬七千元利息而已。

借貸的時候即使被迫要選擇三十年貸款,你只要多付一些本金,便一樣可以縮短還款期,和節省貸款利息。

選擇房貸利率

如今(April, 2018)聯儲局已經增加短期利率,最優惠利率升至4.75%,用浮動利率的房屋貸款,利率也上升了超過兩厘。看來聯儲局可能再繼續將短期利率調高,所以浮動利率再上升的機會相當高。

另一方面,長期利率依然保持在4%以下,亦是接近幾十年來的最低點。所以現在進行借貸的朋友,除非您準備在短期內賣屋或歸還貸款,似乎沒有理由不利用固定利率貸款。

有一些借貸者想省一點利息,但又不想用浮動利率,便可以考慮用固定五年或七年的貸款,可以在固定利率時期每年省下大約半厘或以上利率。當然,固定期之後貸款利率便轉為浮動,但如果您打算幾年後換屋,便應該考慮用這類貸款。

近年亦有一些可以讓您選擇不同還款金額的貸款,但一般它的利率都是浮動的,假如您選擇低的還款金額,有可能連利息也沒有付足,未付的利息便加在本金上,所以有可能貸款越借越多。要用這類貸款者必須了解貸款的規則。

浮動利率都有一個基本利率(BASE RATE),可能是Prime利率,可能是銀行平均存款成本利率,亦可能是短期聯邦公債利率。每逢短期利率增高,浮動房貸利率亦會加高,有些基本利率增加得比較快,有些比較慢,但肯定會被調高。

最近一份統計報告指出,許多低收入和少數俗裔家庭利用浮動利率貸款,一方面是因為較低的利率讓這些家庭可以借多點貸款,另一方面,可能這些家庭不明白利率上升時他們面對的風險。此外,貸款公司近年向這類家庭大力促銷浮動利率貸款。

假如您準備幾年後便將房子出售,浮動利率的風險便較低,您亦可選擇有五年或七年固定利率的貸款,利率雖然較浮動利率稍高,但起碼有幾年不用擔心利率上漲。但假如您準備長期擁有該物業,便最好趁目前固定利率依然相當低的時候,去鎖定房貸利率。

看清楚房屋貸款費用

進行房屋貸款時,不論是重貸抑或是首次貸款,都要面對各種貸款費用(Closing Costs),可能高達數千元。假如銀行或貸款經紀與貸款人事先沒有充分的溝通,到要簽貸款文件時便可能有爭議;對重貸者來說,還可以在簽字後三天之內取消重貸,但對購買房屋的貸款人,由於有房屋成交限期,往往沒有取消或轉變貸款機構的空間。不論重貸或購屋貸款,事先都應該查清楚貸款費用。

近年政府覺察到這類爭議投訴個案增加,所以有意修改條例,讓貸款費用更清楚和劃一,可惜到目前仍無法定案,貸款者只好自己謹慎。聯邦政府HUD部門訂下的「地產交割程序法案」(RESPA)已經規定,貸款機構要在貸款申請書遞交後三天內,將一份費用估計文件(Good Faith Estimate)給予貸款人,文件上應清楚列明所有與貸款有關的費用。雖然這只是一份估計,但與真正費用不應相差超過百分之五。

貸款正式簽字前,貸款人有權要求貸款機構(通常是透過交收公司Escrow Agent)提供一份HUD-1報告書,上面列出所有貸款費用,這些費用不再是估計,而是確定的,貸款人應該在簽字前數天向中介公司要求HUD-1報告,然後小心審查清楚才到交收公司簽字。

屋主應該買「產權保險」嗎?

向銀行申請房屋借貸,不論是購買房子抑或重貸,銀行都會要求您購買「產權保險」(Title Insurance),目的是萬一發覺房子產權出現問題,令銀行權益受到影響和有損失,產權保險公司便會賠償銀行。這個保險是保障貸款機構,與業主無關。

買屋時,產權保險公司會為業主提供「業主產權保險」,費用比「借貸機構產權保險」還要貴,但屋主都應該選擇購買產權保險,因為即使購買房屋手續都辦得清清楚楚,甚至購買的是新建房子,都難保房屋或土地產權沒有隱蔽的問題,例如以前房屋買賣交易中有假冒簽字,或有欠稅或欠債等情況,都可能影響您的產權。房屋價錢高達數十萬元,花小許保費去確保產權沒有問題,是值得的。

「業主產權保險」只需要在購屋時購買一次,以後一直都有效,所以重貸時不需要再買。可是,重貸時即使是在同一家借貸機構,也會被要求再次購買產權保險,這是不可避免的,但如果用同一家保險公司,便應該查詢是否有折扣。

IMPOUND戶口是甚麼?

銀行批準房屋貸款時,可能會同時要求借貸人,先把兩個月的地稅及火險費,存入一個Impound戶口中,以後每個月供款時,亦要預先交付地稅及保險費用,將來地稅及保險到期,則由銀行代為繳交,這些規則通常由貸款開始,直至還清貸款才完結。

這些預先繳交的資金,銀行不會提供利息,所以對貸款人來說,是一種額外負擔。為何銀行要求借貸人預先繳交有關費用?表面上,這些措施是保護貸款機構的權益,因為萬一借貸人不按時交地稅或保險費用,對房屋作為抵押品的價值帶來影響。事實上,只有少數貸款人不交地稅及保險費用,特別是該房屋已供了一段時間,房屋的價值增高,借貸人就更不會不繳交有關費用。

其實很多貸款機構用這些Impound戶口來賺取多些利益,因為該等戶口是沒有利息的。有些銀行,若客戶要求不採用Impound戶口,他們就會在貸款時增收一些費用,一些銀行只會向頭款不足百分之二十貸款者,要求用Impound戶口。

按法例規定,銀行每年要向客戶提供一張清單,將Impound戶口內的資金及已繳交的費用,清楚列明;當大家收到該清單時,要小心細看,因為銀行有時也會出錯。 

TRUST DEED是甚麼?

借錢買屋時,在Escrow公司簽訂借貸文件,包括一份名為Trust Deed的借貸文件。雖然這份文件叫做信託(Trust),而內容中有指定的受託人,但大家切勿將它與其他信託,如生前信託等混淆。

您向銀行貸款買屋,必須以房屋作為抵押,這份Trust Deed就是讓您將房屋的抵押權交給銀行,雖然您仍然是該房屋的主人,但實際上該房屋的產權,是受到受託人(Trustee)所管制。受託人平常沒有甚麼功用,但萬一借貸人不還款,受託人就有權代銀行接收房屋,同時將該房屋出售,把所得款項還給銀行。

還清銀行貸款後,受託人就會代銀行將房屋的產權交還給業主,做法通常是以一份稱為Deed of Full Reconveyance的文件,來證明已還清貸款,並有關抵押權已由受託人交回業主。