輕輕鬆鬆作業主

 出租物業相當有稅務好處,但管理卻不容易。要減低麻煩與風險,一定要小心選擇租客。以下是一些選有豐富經驗的業主提供的貼士。

業主要小心挑選租客

做出租物業業主,最怕租給不良租客;要減低風險,一定要事前小心選擇租客。以下是一些有經驗的業主提供的選擇租客建議。

當有人來看屋時,應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件,並且要檢查照片是否他本人,與及抄下資料,然後才帶他看屋。如果你有任何原因,不想單獨帶他看屋,便應該找多一位朋友陪著你,因為曾經有歹徒假裝看屋,實際上打劫的事例,還是小心點比較好。

善用租屋申請表

租屋申請表是一份好重要的文件,因為它讓您對租客的背景有認識,亦都讓您可以查核申請人提供的資料。申請表也通常要求申請人詳細列出個人的資料,包括僱主名稱、工作地點與工資,以前租住房屋業主姓名與聯絡電話等,業主可憑申請表上資料進行核對。申請表可在文具店購買,或在網上免費下載。

申請表格亦是您曾考慮每一個申請人背景的實證,除了應將申請表保存在案之外,核對過程中獲得的資料,與及您對申請人背景的分析等資料,亦應該詳細記錄下來,萬一您被申請人指控歧視時,便可提出充足的資料,去證明您曾經細心考慮每一個申請人的背景,而您作出選擇租客的決定乃基於「商業因素」,故沒有歧視的成份。

所有對租屋有興趣的人,您都應該給他填寫租屋申請表,即使你不想租給那個人,因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人,您都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請,並會查核他的信用和其他記錄,之後才通知他。

如果租屋的是超過一個成年人,即使是一對夫婦,您應該要每一個人都填一份申請表,因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。

申請人填寫表格之後,您應該馬上核對表格上的姓名,地址,駕駛執照號碼,與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名,簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。

有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用,加州容許業主向申請人收取實際的費用,但不能超過$37.57。如果您收取費用的話,應該每一個申請人都收,千萬不要因人而異。

要取得申請人的信用報告,有好幾個途徑。第一,您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買,但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二,可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency),這些公司由記錄公司處得到資料。第三,可以用一些租客背景調查公司。以下是一些調查公司的網站:

https://www.myrental.com/

https://www.1-background-checks.com/

https://biggerpockets.mysmartmove.com/

http://www.rentingauthority.com/

http://www.realpage.com/tenant-screening/resident-screening/resident-screening

http://www.accuratecredit.com/html/becomeamember.html

業主不可隨便入屋

業主租屋給住客,之後除非有特發和緊急事故,是不能隨便進入住客的居所。

可是,在有些情況下,業主是需要進入住屋的,例如﹕需要作維修、讓其他申請租住的人參觀、在打算賣出房屋時讓買家參觀等。在這些不是突發的情況,業主必須預先通知住客,才可以進入。在加州,業主必須以書面通知,而且需要給予合理的通知時間,通常是起碼二十四小時;假如業主的通知是用郵寄,就要六天前寄出才算是合理通知時間。

加州租務法例對準備出賣房屋的業主,有個特別的規例,就是業主或房地產經紀只要一次用書面通知租客,讓租客知道業主準備出售房子,之後只需要在買家檢查房屋之前二十四小時,以口頭通知租客便可以了。

假如業主不按法例,隨便地進入租客居所,租客有權循法律途徑,要求業主賠償損失。

處理租客安全按金(Security Deposit)

租客完結租約,搬出租住房屋的時候,業主處理安全按金(SECURITY DEPOSIT)應該合法和公平。

加州法律規定,在租客通知業主將要搬遷之後,業主要用書面通知租客,有權以要求在未搬出之前的一個合理時間,由業主作一次「最初的檢查」(Initial Inspection)。這個檢查的目的,是讓租客知道有什麼需要修補清理的項目,讓租客有機會在搬遷前做好,去減抵安全按金要被扣除的情況。即使您所在的州份沒有這個條例,與租客一同檢查一次,增加彼此的溝通,也會幫助減少將來為退還按金的爭議。

業主要扣除按金,必須有充份的理由,而且要詳細地在二十一天列出清單,以書面通知租客。業主千萬不要因為不喜歡那位租客,扣除按金時特別嚴格,結果導致不愉快情況,甚至要對薄公堂。

業主只能在租客對房子有損壞時才可以扣除按金,一般「正常使用的損耗」是不能扣除按金的。地毯舊了,或牆壁有花痕甚至釘孔等等,都是屬於正常的損耗,業主不應該太吹毛求疵。

有些城市,例如﹕三藩市、BERKELEY,洛杉機等都規定業主要為按金付利息。