購買「接收樓宇」大有學問

有些事情表面好似很簡單，但真正做起來一點不簡單。購買「接收樓宇」(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 – 許多人以為可以輕易以低價買入「接收樓宇」，然後裝修一下，便可以自住或賣出圖利。事實上，這門生意風險相當高。

「接收樓宇」的來源，通常是屋主因財務困難未能按時供款，被借貸機構追數。通常銀行在借貸人遲付三個月後，便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款，便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。

「不履行合約通知」要在縣政府登記，是個公眾記錄；對這類房屋有興趣者，可以輕易找到房屋資料，然後直接聯絡屋主，試圖在這個時候將房子買下來。雖然屋主假如肯及早賣出，可以避免房子被接收和信用記錄變得更壞，但其實肯在這個時候賣屋的業主不多。

大部份買家都是在真正拍賣競投時才出動。當然，有些小投資者希望「執平貨」，但大多數參予競投者都是職業買家，他們不單經驗豐富，而且有充足的資金去以現金支付，一般小投資者是很難與職業買家競爭的。

即使是職業買家，一不小心也會「陰溝裡翻船」，因為有以下風險﹕

產權問題

買家可以從公眾記錄中，去查到該業主的欠款金額，但有些其它影響產權(TITLE)的問題，他不一定可以查出來；例如，物業可能有欠稅，或者有其他扣押權(LIEN)，將來都要新業主負責。

有時，即使買家在產權報告上看到資料，也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款，一旦分析錯誤，便會損失慘重。

無法預先檢查

在未完成拍賣前，房屋產權依然屬於現任業主，他絕不會容許競投者進入房屋去作檢查，所以買家只能從外表去估計修理費用，也很容易失預算。此外，房子既然要被債主拍賣，業主肯定不會悉心去維修房子，甚至可能故意破壞，故房子真正狀況往往比預期差。

無法作房屋貸款

由於買入「接收樓宇」後馬上要付現金，一般買家無法申請銀行貸款，因為申請過程要一段時間。要預先安排房屋貸款也有困難，因為銀行必定要有房屋估值書，既然無法對「接收樓宇」作檢查，估價師沒有辦法預先對房子作估值。

收屋可能有困難

即使競投成功，也不一定可以馬上接收，尤其是假如住客是租客，「逐客過程」(EVICTION)可能相當長，而且要通過法庭辦理，花費可能不少。

總而言之，普通民眾不宜購買「接收樓宇」，一來不容易買到手，不少準備拍賣的房子，在拍賣前被取消，可能由於業主清還欠款，也可能業主自行出售。其次，即使買到手也未必是「平貨」。職業買家對市場情況較熟悉，對維修估計和成本控制也較有把握，普通買家一不留神，可能付出過高價錢。

貸款銀行本身也有時自己購買這類房子，尤其是拍賣時價錢不理想，銀行都有權取消拍賣，改由銀行本身購買。這類房子稱為REO，是個銀行術語，其實就是銀行擁有的房屋。

銀行在接收了房子之後，都會自行或通過經紀將REO出售，但除非市道很差，或銀行積累了相當多REO，否則價錢不會低於市場價值，但購買這類房屋的好處，是買家可以作檢查。此外，銀行往往會提供房屋貸款，但除非該房屋條件(例如地區)很差，銀行提供的貸款不一定條件特別優惠。