賣自住房屋免稅優惠

一九九七年五月之後,出售自住房屋稅務優惠大增,只要在賣屋前五年內,擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年,每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。

不必同期

兩年產權擁有期與自住期,不必同期,也不必連續。

例如,某君租一房屋自住,三年後屋主將房子賣給某君,他馬上將房子租出,兩年後賣出,亦符合免稅條例。

另例,某君自住一年後,將房子租出三年,之後又收回自住一年,其後再將房子出售,由於前後共自住兩年,故此符合免稅條例。

不必五年

一個常見的誤會,是必須擁有物業產權五年後賣出,才可享免稅優惠。其實,只要擁有兩年即可,五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外,賣出時不必自住,當時是出租也沒有問題。

不論種類

幾乎任何類型房屋,都可享受免稅優惠,包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op),甚至船上住所(Houseboat)也可以。

計算合作公寓的「資金增值」,是按購買公寓合作社股份的成本為準。

不限夫婦

共同擁有房子,只要每一個業主都符合自住條例,每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦,假如房子有四個業主,四個人都曾自住兩年,賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。

不需聯名

即使夫婦倆人中只有一人的名字在屋契上,也有可能享受兩個人共50萬的免稅額,只要他們符合以下三個條件:第一,他們是當年共同報稅;第二,他們兩人都符合在賣屋之前兩年,以該房屋作主要住宅起碼兩年;第三,他們兩人都沒有在過去兩年享用這個稅務優惠。符合這三個情況的話,即使只有一人在屋契上有名,賣屋時也可以享受兩個人的免稅額。

不需申報

假如出售自住房屋無需繳納增值稅,則無須在當年報稅表上申報;但稅例亦規定,當業主接到1099-S表格時,便需要申報。凡出售物業價錢超過25萬,都必定會收到1099-S 表格,亦即出售自住房屋只要價錢在25萬以上,都需要在報稅表上申報,即使無需付任何增值稅。

不限國內

該稅務條例,不限於在美國的房子,國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所,只要在移民美國後的三年內賣出,亦符合稅務條例,因為賣屋前五年內曾自住兩年,但超過三年仍不出售,將來資金增值便要付美國稅。

不限自住

從 前,假如自住房屋的一部分,作為「家庭辦公室」,該部分費用(包括折舊)亦曾算作商業成本,在報稅表上用於減抵生意收入,則賣屋時這部分的資金增值不當作 自住,故不能享受免稅優惠;二零零二年底,國稅局修改稅例,讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分,在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅,即不必為 屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。

同樣,將自住房內一部分租出,賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是,要享用這個優惠,「家庭辦公室」或出租的那部分,地點必須在房子內,不得與房子本身分開。

不必兩年

該稅例規定,每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額,可是,有好幾種例外情況,讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間,也可有部分免稅優惠。這個特別優惠,使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內,可再次享用部分免稅。

要符合部分免稅條件,賣屋的主要理由需包括以下任何一項:

  • 改變工作地點(新工作地點在五十哩以外);
  • 因健康理由搬遷(需醫生證明);
  • 或「不可預見之情況」,包括家人去世、失業(需符合領取失業金資格)、因工作或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。

可與1031交換稅務優惠同時使用

這個是國稅局最新(零五年一月)的宣佈,簡述如下﹕

假如業主起初使用樓宇作為自住,之後變為出租,只要在賣出之前五年內,有起碼兩年是自住,都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說,即使賣屋時該房子是出租,也不會影響這個資金增值免稅優惠。

可是,假如資金增值超過免稅金額,超出的那部份便要繳納資金增值稅了,但由於該房子是出租物業,可以利用稅例第1031條作交換,那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。

本來,使用1031條款作交換,整個資金增值都歸到新的物業主,將來還是要付稅,只不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE ,容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。

舉個例,一間屋成本價是十萬元,現今市值上升到五十萬,唯一的業主在過去五年內自住了兩年,最近三年是用作出租,如今如果賣出,四十萬資金增值有十五萬要付 增值稅。可是,假如業主交換另一個出租物業,便只需要將十五萬成本轉移到新物業,而不是四十萬,因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。