認識產權

購買房地產,產權的具名方式是一項不可避免的決定,但大多數人都不大清楚各種產權擁有方式的分別,本文為您詳細講解。 

「互繼共有權」JOINT TENANCY

與其他人(包括配偶)一同擁有房地產,需要選擇一個擁有權方式,這個方式對操作、稅務與及將來遺產承繼都有影響。

最簡單和流行的擁有方式,是俗稱為「長命契」的「互繼共有權」(JOINT TENANCY),其特點是二人或以上共同擁有全部產權,互相有自動承繼權,即甲乙兩人共有,每個人算是擁有一半產權,甲去世後自動由乙全部承繼。請注意,即使甲在遺囑上訂明其擁有權由丙繼承,也是沒有效力的,因為必定是由乙以共有人(JOINT TENANT)身份承繼。假如物業由多位共有人擁有,最「長命」的一位將擁有全部產權。

「互繼共有權」的好處是簡便,承繼時無需通過法庭認證(PROBATE),只要到郡記錄處去登記一份宣誓書(AFFIDAVIT)便可以了。不過,在稅務上「互繼共有權」有一個重大的弱點,與產業的「成本提升」有關。「成本提升」是在其中擁有人死亡後,稅例容許產業成本(COST BASIS)增加至死亡日之市場價值,對減低將來賣出時的「資金贈值收入」有直接作用。可惜,以「互繼共有權」擁有房地產,只有死者那一部份成本獲得「成本提升」,而不是整個物業的成本獲得提升。

部份「成本提升」有何壞處呢?對夫婦來說,有其他產權擁有方式,可以給予全部「成本提升」,相比之下,部份「成本提升」便相形見拙了。這個壞處在一些許久以前低價購買,如今已經大幅度增值的物業上更明顯,請看以下例子﹕

夫婦多年前買下一棟自住物業,成本只是十萬元,如今市值八十萬元,即增了值七十萬元。以「互繼共有權」方式擁有,配偶中第一人去世後,成本的一半獲得提升,「新成本」為45萬元(死者40萬元加未亡人5萬元),假如未亡人在配偶過身那年以80萬元賣出,賺了35萬,還可以有50萬資金增值免稅額無需繳稅,可是,假如未亡人不在配偶過身當年賣出,便只有自身25萬免稅額,10萬元資金增值便要付稅。假如這對夫婦獲得全部成本提升,即在配偶過身後,該物業「新成本」增加為80萬,未亡人以後賣屋,市場價值即使增加至100萬元,也無需繳納任何稅款。

既然「互繼共有權」是由超過一人共同擁有,其中一位共有人可否以自行決定出售物業呢?答案是﹕不可以的。由於產權是由共有人一同擁有,通常要每一位共有人都同意,物業才能出售。假如其中一位共有人不合理地拒絕其他共有人出售物業的要求,便只有找律師到法庭進行「分隔訴訟」(PARTITION LAWSUIT),去迫使共有人出售。

其中一位產權共有人可否私自出售或轉移屬於他自己的產權呢?答案是﹕可以的。共有人可以擅自(甚至靜靜地) 轉換屬於他的產權,不必其他共有人同意。不過,一旦其中一位共有人轉移了產權,該物業的產權擁有方式不再是「互繼共有權」,而是自動變為另一種稱為「分別共有權」(TENANCY IN COMMON)方式,至此共同業主亦不再有自動繼承權,亦不能避免認證,舉例如下﹕

甲乙兩人本來以「互繼共有權」方式擁有物業,甲私下將自己產權轉移給丙,沒有通知乙。甲去世後,乙以為可以自動承繼物業產權,那時才發覺產權已經由「互繼共有權」變為「分別共有權」,乙不單不能自動承繼全部產權,還要與他可能不認識的丙成為「分別共有人」。

「分別共有權」(Tenancy-in-Common)

共同擁有房地產,業主們可以使用「分別共有權」(Tenancy-in-Common或TIC)方式,業主可以平均持有產權,或以任何的比例持有(如果沒有指明比例,則產權平均分配)。每一位業主持有的產權都是與其他業主分開的,互相沒有繼承權。因此,每一個業主可以自己訂立繼承人

注意:假如屋契沒有註明共同擁有權的方式,便當是「分別共有權」(Tenancy-in-Common)。此外,假如「互繼共有權」Joint Tenancy中有一個業主自己改變了產權,整個產權都馬上變為「分別共有權」(Tenancy-in-Common)。

夫婦擁有產權方式

許多夫婦購買房地產時,都是用「互繼共有權」方式擁有,其實還有其他更有利的方式。「互繼共有權」的短處是物業成本只獲得部份「成本提升」,將來可能為未亡人帶來龐大的稅款。夫婦假如未有設立生前信托,最佳的擁有物業權方式,是COMMUNITY PROPERTY WITH RIGHT OF SURVIVORSHIP。這種產權方式只有夫婦可以使用,它集合了「互繼共有權」自動承繼與無需認證的好處,卻免除「部份成本提升」的壞處。換句話說,對沒有設立生前信托的夫婦,使用這種產權擁有方式最為理想,尤其是投資物業,在稅務上的優惠更可觀。

假如物業擁有人不是夫婦,而是兄弟姐妹甚至朋友合夥人,便不能以COMMUNITY PROPERTY 方式擁有產權;除了「互繼共有權」之外,還可以選擇「分別共有權」(TENANCY IN COMMON)。這種方式的特點,是擁有人各自擁有和控制屬於自己的產權,該產權不一定要與其他擁有人平分,例如,甲可以擁有兩成,乙擁有五成,丙擁有三成。甲完全操控自己擁有的兩成產權,不單可以自行出售,將來過身後不會自動由乙和丙承繼,而是按本身遺產指示去決定承繼權。對一般非夫婦的共同投資者來說,「分別共有權」往往比「互繼共有權」更合適。

但「分別共有權」是不能避免認證的,除非共有權本身是以生前信托人名義擁有。按以上例子,假如甲已經成立生前信托,並且屬於甲的兩成產權是以信托人身份擁有,甲過身後,該兩成產權便按生前信托條款辦理,不必認證。可是,假如甲沒有成立生前信托(即使已經設立遺囑),或者成立了信托卻沒有以信托人身份擁有產權,卻由自己直接擁有,將來仍要通過認證才可由後人承繼。

「分別共有權」由於每個擁有人分別控制自己的擁有權,其中一人過身,對其他擁有人的產權及成本價值沒有影響。但他本人所擁有的產權,由後人承繼後,便會升到死亡時之市場價值,故「分別共有權」擁有人各自有不同的成本,互相不受影響。

即使「分別共有權」由共有人各自操控自己產權,也免不了與其他共有人共進退,例如,物業要裝修甚至出售,都需要共有人共同決定,尤其是要出售整棟物業,更非全體共有人同意不可。這種產權方式其實是與他人合夥做生意無異,最好彼此有書面協議,訂明給予彼此首先購買共有人擁有權的權利,和其他有關共同管理與分帳的協議,以避免將來有爭議。

夫婦最佳的產權擁有方式,當然是預先設立生前信托,然後由夫婦以信托人身份擁有。這種做法,可讓未亡人得到全部成本提升,而且可以避免認證,還可透過將來成立「繞道信托」(BY PASS TRUST)去保留夫婦各自的遺產免稅額。對家中有未成年子女的夫婦,信托更可解決萬一夫婦同時離世時子女監護權的問題。所以我建議擁有房地產的夫婦,應該花些少費用和時間設立生前信托。

最後一提,許多老年夫婦急於在生前將產權轉給子女,這樣做可能有嚴重的後遺症,除了將來要子女同意才可以出售之外,還將您過去的成本轉移子女,令他們失去「成本提升」的優惠,可能會在出售時產生龐大的稅款。

按:

1. 美國只有9個州份是屬於Community Property的州份(Arizona, Idaho, Louisiana, Texas, Wisconsin, Nevada, Washington, New Mexico and California. ),可以使用這個產權擁有方式。

2. 以前Community Property和Community Property with Right of Survivorship是有分別的,前者需要到認證法庭做「簡化認證」(Simplified Probate),但近年兩者已經看齊,兩者都無需通過認證。

將產權轉移子女的利弊

上文分析不同的產權擁有方式,以下為您更深入地去探討其他與產權和贈與(GIFT)有關的話題。

父母將產權贈與子女

許多年長父母喜歡預先將房屋產權轉移子女,其中包括將子女名字加上屋契上,即父母與子女成為共同產權擁有人,亦有些父母索性將產權全部送給子女。

產權轉移的手續相當簡單,只要將一份「轉名契」(QUIT CLAIM DEED)填好,由地保官(NOTARY PUBLIC)見證簽名,然後到郡政府登記便完成了。在加州父母與子女之間的產權轉移,不會導致地價重估(但必須遞交豁免申請表)。禮物稅(GIFT TAX) 也可以輕易和合法地避免,只要填寫國稅局第709號表格,便可預先利用最高一百萬元之個人遺產免稅額去抵銷贈與稅。

但在很多情況下,父母在生時將產權轉移子女是不智的。首先,與子女共同擁有產權,將來賣出時子女亦必須同意。但最大的問題,是可能會產生大量資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX),尤其是成本很低和出租的物業。

原來子女接受贈與時,亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅,這個物業不屬於自住,出售時產生了大筆資金增值,便要繳納資金贈值稅。較聰明的做法,是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權,將來離世才由子女承繼產權,到時全部成本獲得提升至市場價值,出售時極可能免付任何資金贈值稅。

可是,在三種特殊情況下,父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。第一,有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL),亦即俗稱為「白卡」,為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY),便提早將產權轉移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十個月。這種避免償還的手法雖非違法,但卻有些道德上的爭議,不在本文討論範圍。

第二種情況,是子女與父母同住,房子的資金增值超過五十萬元,假如產權只由父母二人擁有,賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅,為了增加資金增值免稅額,可以考慮在賣屋前起碼兩年,將子女名字加到屋契上,只要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定,每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。

第三種情況更罕有,是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額,預先將資產以今日市值贈與子女,資產以後升值也不會增加遺產稅。

非房屋產權轉移

一旦將子女名字加入房地產產權,便已經完成了贈與手續;可是,其他非房地產資產(如﹕銀行帳戶、股票帳戶,儲蓄債券等)即使加入子女為共同擁有人,也未算為贈與。換句話說,房地產產權轉移與銀行或股票帳戶擁有權轉移的規則不同。

在稅例上,產權轉移手續必須完成才算是贈與,假如只將子女名字加上銀行或股票帳戶,父母卻依然保留帳戶擁有權和提取權,產權轉移手續便未算完成,即仍然沒有作贈與。假如父母不幸離世,該資產依然歸入遺產範圍內。

什麼時候產權轉移手續才算完成呢?答案是﹕當子女從帳戶內作提取時,贈與才算完成。

有些老人家只有銀行或股票帳戶,為了方便將來子女承繼,亦考慮到萬一自己不能處理帳戶時,可馬上由子女代勞,於是將子女加入帳戶,這樣做不產生贈與,也沒有任何稅務麻煩,但要注意的,就是子女可隨時從帳戶中作提取,不必通知父母,也不必父母同意。