先租後自住增值免稅需知

房子先出租（或不是用來作自住用途，例如：空置，或由親戚免費居住），後來業主搬入自住起碼兩年，然後賣出，有沒有每個業主25萬元的增值免稅？ 2009年之前，全部增值都可以使用業主25萬免稅額去豁免，但由2009年開始，這個稅例被收緊。

1997年美國改變自住房屋出售增值（capital gain）的稅例，只要業主在賣屋前的五年內，擁有產權起碼兩年，並起碼有兩年用作主要住宅，便可以得到25萬元資金增值免稅優惠。因此，許多擁有出租物業的業主，只要搬入物業自住兩年，夫婦便有五十萬增值免稅。由於這個稅務優惠每兩年可以使用一次，沒有上限，有些擁有幾個出租物業的業主，透過搬到出租物業自住兩年，便可以為所有出租物業帶來五十萬贈值免稅。

2008年，美國國會認為這個稅務優惠太大，故立例(“Housing and Economic Recovery Act of 2008”)收緊，影響的範圍包括所謂「非主要住宅」，包括﹕第二房屋（Second Home）、渡假房屋（Vacation Home）和出租物業（Rental Home）。假如該物業在2009年一月一日後，先被作為非主要住宅用途，之後才改為主要住宅兩年，出售時部份資金增值便要按比例成為要付稅的收入，計算比例的方法是將09年後的非自住的時間，被全部擁有房屋的時間(包括2009年之前的擁有時間)來除。

舉個例，甲在2004年購入一個物業，由2004年至2011年都是出租，但由2012年業主改為自住，2012和2013年都是業主的主要住宅。2013年時業主將該物業賣出。本來可以取得25萬元免稅額。可是，新法案規定由於在2009年之後有三年是出租，只有2012和2013這兩年是自住，故十份之三(10年擁有期，3年2009年之後非自住期)資金增值要付稅，只有十份之七增值可以免稅 。

房屋完全自住不受影響

出售房屋，只要業主在賣屋前的五年內，擁有產權起碼兩年，並起碼有兩年用作主要住宅，便可以得到25萬元資金增值免稅優惠。假如房屋從來都是自住，新法例便沒有任何影響，即每一個業主要依然可得到25萬元免稅額。

先自住再改為非自住不受影響

這個新稅例有一個特別的例外情況，就是在零九年以後，假如物業是先作為自住用途，然後才改為非自住用途（例如出租），賣出時便可以照現有稅例，整個資金增值都利用業主要25萬免稅額免稅。

舉個例，業主在2009年購入物業，由2009年至2010年房子是自住，到了2011年開始改為非自住(例如出租或改為第二住宅)，兩年後（2013年）業主搬入再次自住，2014年將房子賣出，全部資金增值都可以用25萬免稅額免稅。因此，先將物業作為主要住宅，以後才改為出租物業，便不會受到這個新法例影響。

先租後自住受新稅例影響

物業本來就是出租用途，在09年後業主為了要得到25萬元增值免稅，故改變其用途，將物業轉為自己的主要住宅。這種情況便受到新例影響。請注意，這個新稅例的矛頭是指向那些擁有多間出租物業的業主，以前他們可以搬入物業居住兩年後賣出，整個增值便可以享受免稅，然後他們又搬入另一個出租物業，住兩年後又照樣取得全部免稅。這個新稅例的對象不是先自住在，後出租的業主。

以下我用幾個例子，讓你更了解這個新例的操作：

例1：業主在2003年1月1日以＄200000購入物業，作為渡假之用，即沒有出租，報稅時亦沒有折舊。2010年1月1日業主搬入該物業作為自住，兩年後在2013年1月1日以＄450000賣出。

業主共擁有該物業10年（2003-2012），業主是先作為「不合資格用途」，之後才改為自住，故受新例影響。在計算有多少增值不能用業主自住免稅額去免稅，便要先計算有多長「不合資格用途」。雖然他只有兩年作為自住，但在2009年後只有一年（2009年）是屬「不合資格用途」，故只有10％增值（＄25000）不能利用業主自住免稅額去免稅，其餘＄225000可利用業主自住增值免稅額完全免繳稅。

例2：業主在2007年1月1日以＄600,000購入物業，之後一直租出，直到2011年12月31日，由2012年1月1日開始，業主搬入該物業自住，直到2016年12月31日，由2017年1月1日業主再將物業租出，直到2018年12月31日，在2019年1月1日業主將物業以＄800,000賣出，過去出租時曾按稅例折舊（depreciate）＄50,000。

由於這個物業是先作出口租用途，以後業主才搬入，故受到新稅例影響，以下便是計算增值和免稅額的分析：

業主共擁有物業12年（2007至2018）這12年是分為：
-2007年至2008年這兩年是在新例之前，故雖然當時是出租，但也當作是「合資格用途」（qualified use），即與自住無異。
-2009年至2011年這三年是作出租用途，故屬「不合資格用途」（nonqualified use）
-2012年至2016年是業主自住，故屬 「合資格用途」（qualified use）
-2017年至2018年是作出租用途，可是，由於這時期是在業主自住之後，故亦不當為「不合資格用途」（nonqualified use）

以上雖然共有5年「不合資格用途」（2009-2011，2017-2018），但2017-2018是在業主自住之後，因此，計算增值屬於「不合資格用途」的時期只有3年（2009-2011），3年是12年擁有期的25％，即＄200,000增值中25％屬於「不合資格用途」，不能利用業主自住25萬元免稅額去免稅，但其餘75％增值，可用業主自住免稅額去免稅。

此外，＄50,000折舊全數要當為增值繳稅，不能用業主自住免稅額去免稅。
因此，賣出這個物業，共有＄100,000增值要繳稅，計算方法是＄200,000增值的25％＄50000，再加上＄50,000折舊。

1031交換物業

假如業主之前曾透過稅例1031條作交換，交換回來的物業在出租一段時間之後改為自住，兩年後賣出，如何計算年期和「不合資格用途」的時間？

首先，大家要注意一個2004年開始的稅例，就是將交換回來的出租物業改為自住，去取得自住免稅額，該物業必須在作1031交換後5年後出售，業主才有資格取得?業主自住免稅額。一般業主物業只需擁有兩年，便能夠符合業主自住免稅的要求。

例3：業主在2001年1月1日購入四單位的出租物業，之後10年（2001-2010）都是出租，在2011年1月1日業主進行1031交換，將這個四單位物業換成一間獨立房屋（Single Family Home），然後將房子出租，交換過程中完全沒有拿到任何金錢，也沒有減少貸款，故完全符合交換延稅的要求。2013年1月1日業主將房子收回自住，住了兩年後，在2015年2月賣出。

由於業主在作交換後不到兩年便將房子出售，完全沒有任何業主自住增值免稅，即之前四單位物業所賺取的增值，及獨立房屋賺到的增值，連同兩個物業的折舊，全部都要當為增值收入付稅。

例4：情況與上述一樣，但業主由2013年1月1日開始自住，直到2016年1月1日賣出。

由於業主在作交換後5年才賣出，而這5年內超過2年作自住，故符合業主自住免稅要求，可享受每位業主25萬元免稅額。可是，由於物業是先作「不合資格用途」，之後才改為自住，會受上述的新稅例影響，計算方法如下：

兩個物業的擁有年期共為15年（2001-2015），其中在2009年之後作「不合資格用途」的時期為4年（2009-2012）故26.67％為「不合資格用途」的時期，26.67％增值不能免稅，其餘73.33％增值可用業主自住增值免稅額；此外，兩間物業的折舊要付稅，這部份最高聯邦稅率是25％。

總括以上的分析：

• 業主搬入以前租出的物業兩年便可享受業主自住增值免稅，但是否可以全部增值都免稅便要計算。
• 先自住，然後出租，便完全不受新稅法影響，整個增值都可以業主自住增值免稅額。
• 2009年之前，即使不是業主自住，也不當為「不合資格用途」，但這段時間都計算在總年期內。
  只2009年1月1日之後的「不合資格用途」時期有影響。
• 1031交換的物業要擁有起碼5年才可以使用屋主自住免稅優惠。
• 出租物業在1997年5月之後的折舊，不能憑屋主自住增值免稅額免稅。

SEC. 3092. GAIN FROM SALE OF PRINCIPAL RESIDENCE ALLOCATED TO NONQUALIFIED USE NOT EXCLUDED FROM INCOME.

(a) IN GENERAL.—Subsection (b) of section 121 of the Internal Revenue Code of 1986 (relating to limitations) is amended by adding at the end the following new paragraph:
(4) EXCLUSION OF GAIN ALLOCATED TO NONQUALIFIED USE.
(A) IN GENERAL.—Subsection (a) shall not apply to so much of the gain from the sale or exchange of property as is allocated to periods of nonqualified use.

(B) GAIN ALLOCATED TO PERIODS OF NONQUALIFIED USE.—For purposes of subparagraph (A), gain shall be allocated to periods of nonqualified use based on the ratio which—
(i) the aggregate periods of nonqualified use during the period such property was owned by the taxpayer, bears to
(ii) the period such property was owned by the taxpayer.

(C) PERIOD OF NONQUALIFIED USE. 
For purposes of this paragraph
(i) IN GENERAL.—The term ‘period of nonqualified use’ means any period (other than the portion of any period preceding January 1, 2009) during which the property is not used as the principal residence of the taxpayer or the taxpayer’s spouse or former spouse.

(ii) EXCEPTIONS.—The term ‘period of nonqualified use’does not include—

(I) any portion of the 5-year period described in subsection (a) which is after the last date that such property is used as the principal residence of the taxpayer or the taxpayer’s spouse,

(II) any period (not to exceed an aggregate period of 10 years) during which the taxpayer or the tax payer’s spouse is serving on qualified official extended duty (as defined in subsection (d)(9)(C)) described in clause (i), (ii), or (iii) of subsection (d)(9)(A), and

(III) any other period of temporary absence (not to exceed an aggregate period of 2 years) due tochange of employment, health conditions, or such other unforeseen circumstances as may be specified by the Secretary.

 6201 C:\TEMP\HOUSEA~1.XML HOLCPC

(D) COORDINATION WITH RECOGNITION OF GAIN ATTRIBUTABLE TO DEPRECIATION.—

For purposes of this paragraph—

(i) subparagraph (A) shall be applied after the application of subsection (d)(6), and

(ii) subparagraph (B) shall be applied without regard to any gain to which subsection (d)(6) applies.

(b) EFFECTIVE DATE.—The amendment made by this section shall apply to sales and exchanges after December 31, 2008.