「業主聯會」(HOA)有利有弊

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美國是一個崇尚自由的國家,美國人著重自由、民主和平等,在一定的範圍內,都不願意思想和行動受到限制。

可是,越來越多人受到「業主聯會」(Homeowners Association或HOA)管轄,目前全國有35萬個HOA,有4千萬個家庭受HOA管制。過去五年新建的房屋,八成設有HOA。這個組織由業主們組成,由一個業主自選的董事會管轄,根據本身「條約與限制」(CC&R)賦予的權力,向每戶收取月費,並負責維修共用地方,購買火險等,為業主提供不少方便。

另一方面,HOA也有權去訂立和執行許多規則,包括﹕加建工程細則、房屋前後園的設計和維修、房子外牆顏色、是否可以養小動物,是否屋外可以有天線或旗幟, 有些HOA特別嚴格,連是否可以將汽車停在屋外、窗門可否懸掛物品、或後園草地顏色是否夠翠綠也有規定。個別HOA有專人或「自願軍」經常巡邏,一旦發覺有屋主不依法規便發出警告或罰款信,再違例甚至會提出控訴。

這種HOA組織有利也有弊,好處是房屋外貌與維修都有準則,共用地方通常都井井有條;但是壞處是個別業主喪失自主權,尤其是規則較嚴的HOA,一旦加上矯枉過正的執行人員,和不近人情的執法手法,往往令業主叫苦連天。

一位聽眾最近向朋友購入一所CONDO,剛買入不久便接到HOA通知,要每戶繳付四萬元去更換窗門。原來HOA月費只包括日常管理維修,有特殊修整需要時,業主們要額外付款;HOA一旦作了決定,業主便要乖乖遵循。這位聽眾買屋時做漏了一步,就是沒有查看過去HOA開會議案,看清楚重大的決定。

另一位聽眾的房屋門窗漏水,HOA派人來檢查,發現該窗子本身安裝有問題,本來只要將窗門重新安裝便可以了,但HOA堅持要戶主花三千多元購買兩個新窗門,另外再加一千多元「檢查費用」。戶主以為花四千多元便了事,雖然覺得窗門不必更換也無話可說;怎知稍後HOA通知說,費用增加到起碼六千多元,到最後真正費用達到一萬元。在與HOA交涉的過程中,這位聽眾飽嘗了「一面倒」的苦況,即HOA佔了絕對控制權,戶主是砧板上的肉,只有乖乖地同意和付款。

以上這兩個實例,遠不及住在南加州一位女士的慘況。她欠了HOA不到一千元月費,HOA竟然沒有事先通知她,和沒有經過法庭批準,便接收(foreclose)了她的房子,到這位女士發覺時,HOA已經將房子出售了。結果她要找律師跟HOA打官司,幾經艱苦才保留了房屋產權。

欠政府稅款,也要經過一定法律程序後,政府才有權接收國民資產。拖欠銀行貸款,即使銀行正式擁有房屋抵押權,也要通過法庭才可以接收。為什麼HOA竟然可以為了區區幾百元便接收房子,連通知都不用?

原來法律賦予HOA莫大權力,去決定CC&R「條約與限制」條款,並有絕對執行權,去處罰不遵守條款的業主。HOA對付業主最厲害的武器,便是接收房屋。根據統計,在過去五年,加州有接近二萬宗HOA接收房屋個案,其中一百多間房屋最後被出賣。雖然絕大部份業主都要屈服,去避免房屋被出賣,但這種近乎強權的情況已經引起州議會注意。

全國有多個州的議員試圖立例去改正這個情況,但結果都是失敗。單單在加州,過去五年有接近二萬宗HOA接收個案,幾乎都是因為會員欠下為數不高的會費或罰金。會員即使最後保住產權,也要付出龐大的律師費,而且要受到驚嚇,畢竟房屋是大多數人最重大的投資。

可是,這個月加州有可能成為首個不准HOA隨便接收房屋的州。事緣去年一對退休夫婦,由於欠下HOA $120會費,令其價值接近三十萬原的住宅被接和拍賣,引起公憤,州議會開始積極修改法例。

2004年加州參議院和眾議院均以大比數通過SB 1682提案,規定HOA從此在會員欠下不到$2,500 會費(不包括罰金或利息)時,不可以接收房屋,而要通過小額錢債法庭向會員追討,或將一個LIEN放上產權記錄,待將來賣屋時才清還欠款。在整個過程中,HOA都要通知會員,不能突然採取行動。

傳媒形容這個法案是「劃時代」(landmark)的法案,不單改變加州HOA專權的情況,也可能導致其他州仿效,令本來完全由HOA獨佔優勢的局面得以平衡一點。

目前加州有三萬七千個HOA,由於越來越多人住在受HOA管轄的房屋,懂得如何與HOA打交道是必要的。其實,在選擇房屋時已經要考慮,您是否願意受到HOA管制。無法接受HOA管制的讀者,當然應該避免購買有HOA的房屋。

要購買有HOA管轄的房子,必須在成交前向HOA要求一份「條約與限制」(CC&R),和起碼過去六個月HOA開會的議案記錄(minutes),包括財政報告。然後細看HOA有那些限制、會費包括的服務、會員欠會費的情況、聯會的經濟情況、法律訴訟與及是否將有特別的維修費用,以免買入後才發覺。通常健康的聯會大部分業主都按時繳交月費,聯會儲備起碼是月費的二至四成。

除了要從文件上去了解HOA目前情況外,也應該向其他業主查詢HOA運作情況,去了解其處事的手法,和管理人員的效率。不過,近年有一個趨勢,就是HOA為了節省成本,經常轉換管理公司,所以過去管理效率不一定能作準。

住進有HOA的房子,固然要盡量與HOA和管理公司合作,多參加開會,甚至可以嘗試加入董事會,去影響重要決策。不過華人多不想參予,即使要參予也未必得到足夠票數加入董事會。

與HOA和管理公司打交道,也應該不卑不亢。例如,有需要管理公司作維修或檢查時,要將情況解釋清楚,並堅持要管理公司在合理時間內採取行動。最近有一個實例,一個業主發覺屋外通往地面的樓梯有問題,影響住客安全,通知管理公司後一直沒有理睬,結果業主致電保險公司,將這個情況告之保險代表。由於這個情況可能產生責任賠償,保險代理當然緊張,馬上要求管理公司正視問題。

首次住到有HOA管轄的房屋,可能會不習慣,但入境隨俗,應該盡量去善用HOA提供的方便,了解其規則與運作,避免產生衝突。