自住房屋稅務優惠

美國政府鼓勵民眾購買自住房屋，除了成立機構提供長達三十年固定利率貸款外，還給予各樣稅務優惠，難怪近七成美國人都擁有自住物業。

扣稅優惠

美國稅例容許納稅人，在報稅時利用「逐項扣減」(ITEMIZED DEDUCTION)方式，以房屋貸款利息去降低應繳稅的收入。此外，購屋貸款時付出之貸款費用（俗稱「點數(POINTS)」）及房屋物業稅，亦可用作扣稅。這些扣稅優惠，除了自住物業外，還可包括一棟「第二居所(SECOND HOME)」之貸款，該物業可以是「渡假房屋」或給予親屬居住。這兩所房屋的貸款金額，只要不超過一百萬元，利息和物業稅便可全部用於扣稅。

除了購買房屋的貸款利息可扣稅外，房屋淨值貸款(HOME EQUITY LOAN)或淨值信用額(EQUITY LINE OF CREDIT)，只要貸款金額不超過十萬元，利息也可作扣稅用。自住房屋貸款扣稅，還有一個獨特的優惠，即不必理會貸款的用途，即使貸款用作其他投資，甚至用在旅行或歸還信用卡欠款上，利息都一樣可以扣稅。

首次購屋優惠

一九八四年，國會通過「房屋貸款抵稅證書」優惠，使收入不超過限額的首次購屋者，可在辦理房屋貸款時，同時獲得抵稅證書，以後可將房貸利息的百分之十至二十，直接在聯邦報稅表中抵減稅金。這項優惠比上述扣稅優惠更有利。首次購屋者，應在申請貸款時，查詢該城市是否參加了該項計劃。

除以上抵稅優惠外，個別城市可能有不同優惠，幫助收入不高的家庭，達成購屋美夢，其中可能包括低息首期貸款等優惠，應向地產經紀或當地市政府查詢。

賣屋免稅優惠

美國人平均每七年便遷居，由於房價長期增值，賣屋時可能會產生「資金增值(CAPITAL GAIN)」。「資金增值」本屬投資收入，要付收入稅。九七年以前，國稅局允許五十五歲以上者，一生中有十二萬五千元「資金增值」免稅。九七年稅務條例修正，將賣屋之「資金增值」免稅優惠大幅度提高。

目前，只要業主在賣屋前五年內，曾擁有產權起碼兩年，加上以該物業為主要住處起碼兩年，便符合免稅要求──每位業主可有二十五萬元「資金增值」免稅額，夫婦共有五十萬元免稅金額。此稅例不要求業主擁有該物業五年，也不要求賣屋時由業主自住。舉個：一夫婦於三年前購入房產，自己住了兩年後租出，現將房子賣出，賺了十萬元，由於符合規定，全部增值免稅。該優惠每兩年可使用一次，一生中不限使用次數。

即使未能符合兩年擁有和自住要求，亦有可能獲得部分免稅優惠，包括因轉換工作或身體健康理由，或其他「不可預見的事故(UNFORESEEN CIRCUMSTANCES)」等特殊情況。去年年底，國稅局公佈「不可預見的事故」包括﹕被迫搬遷、家人逝世、失業、工作收入減少被迫賣屋、離婚或正式分居、產下雙胞胎等。符合以上條件，便可獲得部分免稅金額。例如：購買房屋且住了半年，出售時增值三萬元；若符合上述情況，單身業主便可獲得二十五萬元免稅金額的四分之一，即六萬二千五百元免稅金額，足夠免除全部資金增值稅。

對準備長期定居美國的朋友，與其將資金放在銀行賺取蠅頭小利，不如學習七成美國人一般，早日加入業主行列。