新的一期號角月報，李健源兄談到房屋代理的操守問題，令我想起好幾年前我處理過的一件事。
當時，一對住在東灣的老年夫婦來找我，因為他們陷入一個困境。這對夫婦移民來美後，在Berkeley大學旁街道開設路邊食物點，當然領有政府牌照。他們辛辛苦苦工作多年，儲蓄了一筆錢，便在大學區購買了一座八個單位的「柏文」，專門租給大學學生。由於地點優越，租金收入穩定，房子也增了值。這樣投資出租物業，將來既有退休收入，還有實業可遺留子女。
怎料，這對老年夫婦遇到了一名女地產代理，這名代理鼓其如簧之舌，游說夫婦不必年紀老大還為管理八個單位操勞，將物業作1031交換，換入面積比較大的單一房屋（Single Family Home），房屋中間建築一幅牆，將房屋一分為二，然後將兩個單位出租，租金收入與現今Berkeley八個單位的租金差不多，但免卻了管理8個單位的麻煩。老夫婦一聽，覺得計劃不錯，遂委託這名女經紀賣屋，並在東灣Fremont市尋找合適的單一房屋作交換。
女經紀做事頗快，加上說服老夫婦將Berkeley物業價錢壓低一點，果然兩下女經紀已找到買家。老夫婦雖然有點捨不得賣這個物業，但因對女經紀完全信任，半推半擁下短期內便賣出Berkeley物業。同樣，女經紀馬上在Fremont市為他們找到一座單一房屋，這位女經紀短期內買賣兩個物業，賺了兩筆佣金。
老夫婦買下Fremont房子，依女經紀建議去市政府申請牌照，將房屋一分為二，當然要加建多一個廚房。市政府一收到申請便拒絕，原因極簡單：該房子的zoning是R-1，只能一個單位，不可能分作兩個單位。老夫婦去找女經紀，她都避不見面。至此老夫婦喪失租金收入，Fremont房子面積過大，當年經濟情況不是那麼好，只能租給一戶人家，充其量租金收入只有以前三份一。老夫婦後悔莫及，只有來找我想辦法。
我為老夫婦找到一位收費合理的律師，去進行仲裁（arbitration），因他們與經紀簽訂的協議規定不能透過法庭訴訟。很不幸，老夫婦仲裁失敗，原因是地產交易全部是看紙張文件，口講的不算。這個女經紀很老練，甚麼文件都要老夫婦簽名，老夫婦一點英語都不會，對經紀又絕對信任，他們簽下的文件完全不包括經紀的建議，當然經紀在仲裁官面前也完全否應曾作如此提議，老夫婦也無法證明經紀曾供給如此建議，因此敗訴。
我相信老夫婦的說法，因為按常理，假如不是女經紀作這樣「一分為二」的建議，預期的租金收入不可能接近8個單位的柏文公寓，老夫婦怎會同意換屋？但老夫婦一來太信任人，二來沒有明白合約內容便簽名，三來沒有事前向市政府部門查詢，以致「一子錯，滿盤皆落索」。從此老夫婦經濟和精神大受影響，至今仍覺憤憤不平。
這位女經紀雖然逃過仲裁，賺到的佣金袋袋平安，可是，憑誤導的手法瞞騙不懂法規和英語的老人家，令人蒙受莫大的損失，良心過意得去嗎？
3/22/2015
林修榮談天說地 