2017年十月我接受了「第一家」雜誌訪問，題目是：投資房產，奧秘知曉多少？
問：讓我們來來談談房地產投資。中國人都喜歡投資房地產，聽說房地產很有稅務好處，對不對？
答：的確在各樣的投資當中，房地產是很有稅務好處的。大家都知道，自住房屋每一個合資格的業主有二十五萬元增值免稅，而且可以每兩年用一次，因此自住房屋賺了錢基本上是免稅的。
問：但購買房地產都需要頭款，灣區房地產價錢高昂，一般人都不容易擁有足夠的頭款。
答：的確，這是一個大問題，尤其是剛出來工作的年輕人，若不是父母親戚給予幫助，要有足夠的頭款是不容易的，因此年輕人便應該盡早養成儲蓄習慣，一有足夠的頭款便應該買自住房屋，並將房貸利息和物業稅作扣稅用。他們首次購買自住房屋，要留意首次購屋貸款一個重大的優惠。
問：除了房貸利息可以扣稅之外，還有其他優惠嗎？
答：首次購屋者有可能取得所謂Mortgage Credit Certificate （簡稱為MCC）優惠，一般房貸的利息都只是用來扣稅，但取得這一個MCC證書的話，房貸利息的15％到20％ 可以成為抵稅額（tax credit），抵稅額可以直接減低收入稅，不像扣稅額只是減低要付稅的收入而已。這個稅務優惠一旦取得，以後每年都可以減稅達到一兩千元，實在是一個重要的優惠。
問：怎樣才能夠取得這個MCC優惠呢？
答：要在辦理貸款的時候便申請，可是，不是每一個貸款機構或貸款代理都有資格幫助你申請這個優惠，所以假如是第一次買屋的朋友，必須找到有資格代你申請這個優惠的貸款銀行或代理，一旦錯失機會，以後便不能再申請。
問：有些朋友擁有自住物業之外，還喜歡投資一些出租物業，是否亦有稅務好處？
答：出租物業亦有非常特別的稅務優惠，為出租物業報稅時，所有如出租物業有關的費用（包括貸款利息、地稅、保險、管理費等），甚至折舊（depreciation），都可以用來抵銷租金收入，因此，許多出租物業大部份的租金收入都不需要繳稅。
問：但出售出租物業時賺了錢，相信要付稅吧？
答：不一定，因為稅例第1031條容許業主將出租物業作交換，交換成功的話，增值便暫時無需繳稅。不過。交換有非常嚴謹的稅例，一定要小心跟隨，最好是有交換物業經驗的地產代理和會計師幫助你。
問：你說交換物業是暫時延稅，那麼什麼時候要為增值收入繳稅呢？
答：當賣出物業、不再進行交換的時候，便要「埋單計數」，要為過去的增值收入報稅，連過去折舊的金額也要付稅。不過，假如將來用遺產的方式由後人繼承，繼承人便有十分重大的稅務好處，因為之前的增值和折舊都一筆勾銷，即可以免稅，這個重要的稅務好處稱為「成本提升」（cost basis step up）。
問：自己住的房屋，甚至股票等其他投資，是否也有「成本提升」的稅務優惠呢？
答：基本上，所有經過遺產繼承的資產，都可以享受成本提升的好處，但也有一些例外的情況：假如資產是沒有市場價值變動的（例如銀行存款），就沒有成本提升這回事。此外，退休帳戶（例如個人退休帳戶）裏面的資產不會獲得成本提升，還有，保險公司的年金（annuity）是沒有成本提升的。
問：出租房屋的確有不少稅務好處，可是，管理出租物業相當麻煩，弄得不好甚至會吃上官司。
答：的確，這是擁有出租物業投資最大的難處，許多業主為了要省下管理費，寧願自己去管理，但是假如對出租物業的法例不熟悉，可能真的會惹上官司，尤其是在一些有租務管制的城市，一般都是偏幫租客。因此，要自己管理物業的話，必須學習管理物業的技巧，和明白租務法例。假如不想自己麻煩，便要找信得過的管理人代勞。
問：自己管理物業，最重要注意什麼？
答：最重要是選擇租客，在選擇的過程中既不能違反歧視法例，又要能夠取得申請人過去的資料，當中是有些技巧需要學習的。有些資料調查是不可避免的，例如：租客的信用紀錄，工作入息證明，和過去作租客的紀錄，這些資料可以讓你看到這個申請者是否可靠，有了這些調查紀錄，也可以幫助你證明沒有歧視。我建議首次投資出租物業的朋友，假如要自己動手的話，應該向有這方面經驗的朋友取經。
問：這幾年灣區房地產價錢已經上漲不少，有人擔心會好像十年前泡沫爆破，你看會不會房價大跌？
答：十年前灣區房地產平均下跌了27%，有些地區跌幅達到50％或以上，這是非常不尋常的；幾年之後，房地產價錢不單恢復，而且超過之前的價錢，可見灣區房地產始終供不應求，好地區的房地產的確可作長期投資的工具，但投資者不應該奢望 房價年年大幅度上升，跟著通脹率逐漸上升是最健康的。另一方面，即使十年前房價大跌，租金卻不跌反升，可見以出租物業作長期投資還是可行的。
問：林先生，聽說你最近停止了做了差不多二十年的星期三晚理財問答節目？
答：是的，這個節目是由1998年2月開始的長壽節目，是由一個叫「角聲佈道團」的機構主辦的，做了這麼久，都想有點改變。因此我從九月開始，增加在星島中文電台理財問答節目的時間，改星期一三五下午四時播出，相信有更多聽眾能夠查詢理財問題。
問：林先生長期服務社區，除了電台節目之外，最近忙些什麼？
答：除了每個星期主持五個現場電台節目之外，九月份將會與200多位朋友一同坐郵輪暢遊地中海，我會在當中作幾個講座。 之後十月份，將會與接近100位朋友暢遊約旦與以色列聖地，所以以下兩個月出外的時間較多。在灣區的時候，我喜歡作政治和時事評論，大家可以上本人「談天說地」網頁瀏覽。我亦會花相當多時間幫助一些有特別需要的家庭，此外，我每天會用幾個鐘頭時間，解答全國華人用電子郵件的詢問。
林修榮談天說地 