房地產代理稅務要點

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1. 房屋代理（或經紀）與Section199A 減稅優惠

2018年開始新稅法（“Tax Cuts and Jobs Act”）有Section 199A條款，給予「合格業務收入」(Qualified Business Income）淨收入20％免稅的優惠，這個優惠又稱為pass-through deduction。Section 199A中的收入也包括自僱（Self-Employed）者的收入。因此， 房地產代理是屬於「僱員」(employee，收取W-2者)抑或是「自僱者」，直接關係到他們是否享受Section 199A的減稅優惠。

稅例有四種受聘身份：﹕

  1.  「僱員」(Employee)
  2. 「自僱者」(self-employeed)又稱為「獨立合約人」(independent contractor)
  3. 「稅法上的僱員」(statutory employee)
  4. 「稅法上的非僱員」(statutory non-employee)

保險從業員大多是屬於「稅法上的僱員」，但房地產代理則大多數是「稅法上的非僱員」，國稅局在2000年發出Revenue Ruling 200033014 （點擊這裡），清楚講明房屋經紀人是屬於「稅法上的非僱員」。「稅法上的非僱員」有以下特點﹕

  • 僱主不需要從收入中扣起預繳稅（withholding tax）
  • 僱主將發出1099-MISC， 而不是W-2
  • 要用SCHEDULE C申報稅收入與生意有關的費用扣稅項目
  • 要繳付「自僱稅」(Self Employment Tax)，包括社會安全退休稅和醫療保險稅兩部份，前者約為$128,700(2018)收入的12.4%，後者為全部收入的2.9%。
  • 不合資格領取失業金
  • 可利用「自僱者」的退休儲蓄計劃(如：SEP IRA， SOLO 401K)，將部份收入延稅。

由於房屋代理（經紀）屬於自僱，他們可以享受Section 199A 減稅優惠，他們淨收入敵20％將出現在1040報稅表第9行成為一個負數降低總收入。但是，這個稅務優惠有收入限制：單身者要付稅的收入（taxable income）必須在＄157,500 以下，已婚共同報稅者要付稅收入（taxable income）需在＄315,000以下。假如要付稅收入超過以上金額，優惠會逐步減少（phase out），請點擊閱讀例子。

國稅局有關Section 199A條例的文件可點擊這裡下載。

2． 交通(汽車)費用是最重要的扣稅項目

autoexpense1-870x400汽車費用可以直接為你減少要付稅的收入，通常是房地產代理最大的扣稅項目，但也是稅局最注意的項目，因為除了扣稅金額頗高之外，也最容易被誤用。但即使被稅局查稅的機會較高，你還是可以合法的去利用這項扣稅優惠的。

兩個扣稅的方法

  1. 實際(真正)費用方法(Actual Expense Method) ― 讓你扣除真正用在業務上的費用，例如﹕汽油、洗車、保險、維修、過橋費、利息、稅金、折舊等開支。
  2. 標準哩數方法(Standard Mileage Method) ― 讓你用一個國稅局指定的每一哩標準費用(2018年是每哩54.5仙)，業務使用的哩數乘該標準費用便是扣稅金額；此外，貸款利息、稅金和過橋費用亦可加在扣稅金額上。

這兩個方法那一個較好？要看幾個情況，你可以選擇對你最有利的方法。一般來說，假如你的汽車成本在二萬元以下，加上你每年起碼有業務用途起碼15,000哩，使用標準哩數方法可能較佳，而且比較方便。使用實際費用方法需要保留更繁重的使用記錄。

請注意﹕你一旦選擇實際費用方法，以後要改為標準哩數方法便很困難，需要國稅局特別批準。但假如你選擇標準哩數方法，要轉為實際費用方法便沒有限制。

保留正確的記錄

當你報稅時，你需要正面的回答這兩個問題，才能將汽車費用扣稅﹕你業務上的費用是否有記錄？這個記錄是否白紙黑字記錄下來？要在稅局查稅時安然渡過，必須有清楚、齊全和即時記下的記錄。

有四個方法保留記錄﹕

  1. 「完美一天記錄」(PERFECT ONE DAY LOG) -大多數會計師都喜歡這個辦法，就是每一天之內不論業務或私人用途，都記錄下來。
  2. 「90天記錄」(90-DAY LOG)，做法與上述相同，只不過只在90天內連續記下，然後計算業務用途與私人用途哩數比例，再用這個比例作為整年使用計算之用。舉個例，在90天內業務用途是6000哩，私人用途是2000哩，業務用途比例便是75%，全年75%汽車費用便算是業務用途。
  3. 「每月一星期」方法(ONE WEEK A MONTH)，做法與上述相同，但只在每一個月內記錄一星期，應該盡量是同一個星期(例﹕每個月最後一個星期)。
  4. 「最簡易」方法(NO HASSLE METHOD)，是第一個方法的變種，但只記錄私人用途，其他自然就是業務用途。

 3． 第二個最大的扣稅金額是家庭辦公室(HOME OFFICE)

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假如你將家居中一部份作為辦公室，你便可以將與這個部份的費用作扣稅用，包括﹕房貸利息、保險、稅金、水電、維修、防盜服務、房屋協會月費、清潔等費用。但此項扣稅不能超過業務淨收入。

要符合家庭辦公室扣稅，需要滿意以下三項條件﹕

以家庭辦公室作為主要辦公室
國會近年放寬了「作為主要辦公室」的規則，只要沒有另外一個主要的辦公室便可以，而且在家庭辦公室處理行政或管理工作都可以，不必一定要進行商業銷售活動。

經常地在該辦公室處理業務
稅例上沒有訂明「經常」的準則，但一般來說，每一天只要45分鐘時間，每一個星期有四至五天，便算是「經常」。

該辦公室是單一(EXCLUSIVE)地作為業務用途
什麼是「單一」呢？就是該地方沒有用來作其他用途。故此，該地方不應該有任何私人的物品，如﹕家庭照片、小說、電視、游戲機，健身器材等等。

你必須保留良好記錄。以下是專家們的建議﹕

  • 定時為該地方拍照，顯示是單一地作為業務用途，並加上日期。
  • 保留全屋面積與該地方面積記錄。
  • 在名片上顯示該地址與電話，最好有一條獨立電話線。
  • 保留在家工作時間記錄

4. 自僱者退休儲蓄選擇多

論到退休儲蓄計劃，普通僱員(Employee)通常只有公司提供的401-K之類計劃，2018最高限額是$18,500，五十歲或以上可額外儲蓄$6,000。另外，僱員還可以自行利用個人退休帳戶儲蓄$5,500，五十歲或以上可增加$1,000。除了這兩種工具之外，僱員沒有其他本金有稅務好處的退休儲蓄選擇。

自僱者就不一樣了 — 政府給自僱者的退休儲蓄選擇，比一般僱員為多，此外，可以享受稅務優惠的儲蓄金額，也比僱員高。自僱者可以選擇SEP IRA 計劃，每年將淨「自僱收入」最高百分之二十，或不超過$61,000(2018)作延稅儲蓄。SEP IRA的好處還包括手續簡單，沒有每年要填交的報表。

另外一種工具，名為KEOGH，最高儲蓄金額也可達到$61,000(2018)，但手續比較復雜。近期有一種新工具，稱為SOLO 401-K 計劃，適用於沒有僱員的自僱人士。

未建立退休儲蓄計劃的自僱人士，應該與會計師商議，去比較那一種工具較適合。SEP IRA是可以在報稅期限之前設立，所以還可以為去年自僱收入減稅。