應否在屋契上加兒女名字?

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產權轉移的手續相當簡單,只要將一份「轉名契」(Quit Claim Deed)填好,由地保官(NOTARY PUBLIC)見證簽名,然後到郡政府登記處(County Recorders Office)登記便完成了。在加州父母與子女之間的產權轉移,不會導致地價重估(但必須遞交豁免申請表BOE-58-AH)。禮物稅(Gift Tax) 也可以輕易和合法地避免,只要填寫國稅局第709號表格,便可預先利用一千一百萬元之個人遺產免稅額去抵銷贈與稅。

不少華人父母,喜歡將自己的物業在生前加入子女名字,目的是希望將來百年歸老之後,子女可以很方便地去承受遺產。當然也有些領取政府福利的老人家,害怕政府將來迫後人賣屋去歸還政府付出的醫療費用。

不論動機如何,在未將產權部份或全部轉移子女之前,都應考慮到這樣做的弊處。

首先,假如要將房屋賣出,必須每一個業主同意,假如到時子女不合作,父母即使依然擁有部份產權,要出售房子亦是非常困難的,尤其是如果子女婚姻有問題,更可能對房屋產權產生麻煩。

子女不同意出售的原因,可能是考慮到稅務的因素﹕父母住在該房子,有最高五十萬資金增值 (Capital Gain) 不用付稅,但假如子女不與父母同住,可能沒有資格取得免稅優惠。原來子女接受贈與時,亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅,這個物業不屬於自住(尤其是成本很低和出租的物業),出售時產生了大筆資金增值,便要繳納資金贈值稅。

較聰明的做法,是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權,將來離世才由子女承繼產權,子女承受遺產,遺產的成本(Cost Basis)是死亡日期的市場價值,到時全部成本獲得提升至市場價值,出售時極可能免付任何資金贈值稅。

有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL),亦即俗稱為「白卡」,為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY),便提早將產權轉移。2017年開始,加州的業主只要將來房產無需經過認證過程,便沒有遺產追收這回事,請點擊這裡閱讀我有關這個新條例的文章。

在兩種特殊情況下,父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。第一,子女與父母同住,房子的資金增值超過五十萬元,假如產權只由父母二人擁有,賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅,為了增加資金增值免稅額,可以考慮在賣屋前起碼兩年,將子女名字加到屋契上,只要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定,每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。

第二種情況比較罕有,是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額(目前是每一個人一千一百萬元),預先將資產以今日市值贈與子女,資產以後升值也不會增加遺產稅。