將產權轉移子女的利弊

許多年長父母喜歡預先將房屋產權轉移子女，其中包括將子女名字加上屋契上，即父母與子女成為共同產權擁有人，亦有些父母索性將產權全部送給子女。

產權轉移的手續相當簡單，只要將一份「轉名契」(QUIT CLAIM DEED)填好，由地保官(NOTARY PUBLIC)見證簽名，然後到郡政府登記便完成了。在加州父母與子女之間的產權轉移，不會導致地價重估(但必須遞交豁免申請表)。禮物稅(GIFT TAX) 也可以輕易和合法地避免，只要填寫國稅局第709號表格，便可預先利用最高一百萬元之個人遺產免稅額去抵銷贈與稅。

但在很多情況下，父母在生時將產權轉移子女是不智的。首先，與子女共同擁有產權，將來賣出時子女亦必須同意。但最大的問題，是可能會產生大量資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX)，尤其是成本很低和出租的物業。

原來子女接受贈與時，亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅，這個物業不屬於自住，出售時產生了大筆資金增值，便要繳納資金贈值稅。較聰明的做法，是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權，將來離世才由子女承繼產權，到時全部成本獲得提升至市場價值(Cost Basis Step Up)，出售時極可能免付任何資金贈值稅。

可是，在三種特殊情況下，父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。第一，有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL)，亦即俗稱為「白卡」，為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY）（加州已經改了法律，只要將來不用通過認證probate便可以避免遺產追收，請點擊這裡閱讀有關資料），便提早將產權轉移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十個月。這種避免償還的手法雖非違法，但卻有些道德上的爭議，不在本文討論範圍。

第二種情況，是子女與父母同住，房子的資金增值超過五十萬元，假如產權只由父母二人擁有，賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅，為了增加資金增值免稅額，可以考慮在賣屋前起碼兩年，將子女名字加到屋契上，只要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定，每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。

第三種情況更罕有，是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額，預先將資產以今日市值贈與子女，資產以後升值也不會增加遺產稅。