加州房屋避免認證新方法

2016年之前,要後人將來繼承房產而無需通過法庭認證(probate)手續,只有三個途徑,一是與子女以Joint Tenancy(生死契)方式擁有,二是以「終生居住契約」(Life Estate Deed)擁有,三是設立可撤銷的生前信託(living trust)。第一和第二種方法到令父母失去控制權,第二種方法是為了避免白卡「遺產追收」(estate recovery),故有其特別用途。第三個方法最完善,但要花律師費。 

2015年9月21日,加州州長簽署了AB139法案,由今年1月1日生效。這個新法案讓加州居民增加一個既簡單又省費用的避免認證的方法,乃是透過登記一份「可撤銷死後轉移契」(Revocable Transfer on Death Deed),簡稱為TOD Deed。 

這份TOD Deed只有一頁(點擊這裡下載),而且表格已經按新法字眼預先印定,你只需要填上物業的APN號碼,受益人的姓名,將物業的法定描述(legal description)附在表格,然後到地保官(notary public)面前簽名,之後拿到縣登記處 (County Recorder’s Office ) 登記便可以了(登記時無需遞交Preliminary Change Of Ownership Report)。將來契上受益人無需通過認證手續,直接便可以憑死亡證明轉名。 

這份TOD契夫婦每人要為每一個物業登記一份,夫婦其中一人先離世,在生配偶依然憑著共同擁有而自動繼承,無需認證,這份TOD契亦未產生功用。可是,當這位配偶亦離世時,受益人即可憑此契去進行轉名手續。 

TOD契適合簡單和平分的繼承指示,例如,三個受益人平分,即每人三份之一。假如繼承指示比較複雜,例如受益人並非平分,便需要設立信託了。

這份TOD契是隨時可以取消或更改的,假如物業有多於一份TOD契,則以最後的一份為準。 

已經設立生前信託的讀者,無需另外設立TODD契。未設立信託的讀者,不妨考慮利用這個新方法去避免將來要認證。,然後自己填好,附上legal description(多數在屋契後頁)再拿到地保官面前簽名。一旦登記便完成了。 點擊這裡下載TODD資料.

登記TOD契,產權並沒有改變,故完全不會地稅重估,也不影響產權轉移或物業買賣,對稅務也完全沒有影響。將來即使賣出物業,也無需要取消TOD契。

使用TOD契有兩個缺點,第一,由於要在縣登記處登記,成為公開記錄,任何人都可查閱,受益人姓名成為公眾記錄,缺乏私隱。第二,這個TOD契並無資產保障(asset protection)作用,無法擋住追債者,但使用TOD契的最大好處,是手續簡單而有效,並且可以省下設立生前信託的費用。