加州房屋避免認證新方法

2016年之前，要後人將來繼承房產而無需通過法庭認證（probate）手續，只有三個途徑，一是與子女以Joint Tenancy（生死契）方式擁有，二是以「終生居住契約」（Life Estate Deed）擁有，三是設立可撤銷的生前信託（living trust）。第一和第二種方法到令父母失去控制權，第二種方法是為了避免白卡「遺產追收」（estate recovery），故有其特別用途。第三個方法最完善，但要花律師費。 

2015年9月21日，加州州長簽署了AB139法案，由今年1月1日生效。這個新法案讓加州居民增加一個既簡單又省費用的避免認證的方法，乃是透過登記一份「可撤銷死後轉移契」（Revocable Transfer on Death Deed），簡稱為TOD Deed。 2022年一月加州議會通過延續這個法案至2032年一月，到時州議會會作決定是否延續。

這份TOD Deed只有一頁(點擊這裡下載)，而且表格已經按新法字眼預先印定，你只需要填上物業的APN號碼，受益人的姓名，將物業的法定描述（legal description）附在表格，找兩位與你資產無利害關係的見證人證明你的簽名，然後到地保官（notary public）面前簽名，之後拿到縣登記處 (County Recorder’s Office ) 登記便可以了(登記時無需遞交Preliminary Change Of Ownership Report)。將來契上受益人無需通過認證手續，直接便可以憑死亡證明轉名。

這份TOD契夫婦每人要為每一個物業登記一份，夫婦其中一人先離世，在生配偶依然憑著共同擁有而自動繼承，無需認證，這份TOD契亦未產生功用。可是，當這位配偶亦離世時，受益人即可憑此契去進行轉名手續。 

TOD契適合簡單和平分的繼承指示，例如，三個受益人平分，即每人三份之一。假如繼承指示比較複雜，例如受益人並非平分，便需要設立信託了。

這份TOD契是隨時可以取消或更改的，假如物業有多於一份TOD契，則以最後的一份為準。 

已經設立生前信託的讀者，無需另外設立TODD契。未設立信託的讀者，不妨考慮利用這個新方法去避免將來要認證。，然後自己填好，附上legal description（多數在屋契後頁）再拿到地保官面前簽名。一旦登記便完成了。 點擊這裡下載TODD資料.

登記TOD契，產權並沒有改變，故完全不會地稅重估，也不影響產權轉移或物業買賣，對稅務也完全沒有影響。將來即使賣出物業，也無需要取消TOD契。

使用TOD契有兩個缺點，第一，由於要在縣登記處登記，成為公開記錄，任何人都可查閱，受益人姓名成為公眾記錄，缺乏私隱。第二，這個TOD契並無資產保障（asset protection）作用，無法擋住追債者，但使用TOD契的最大好處，是手續簡單而有效，並且可以省下設立生前信託的費用。